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» 2015/08/24/

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建てようネット的土地のお勉強

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固定資産税の基礎講座①

 

 マイホームを手に入れたら、毎年付いて回る支払いが『固定資産税』。毎年1月1日、土地や家屋などの固定資産を所有している人に市町村が課す税金で、その金額は基本的に課税標準額×1.4%で計算される。

 まず、課税標準額とは何か? これは総務大臣が定めた一定の基準をベースに市町村が決定する固定資産の評価額のこと。例えば土地であれば、地価が高く面積が広いほど、その評価額は高くなる。この金額が基本的な課税のベースとなり、1.4%を掛けたものが実際に支払う固定資産税となるわけだ。だが、土地は土地でも住宅用の土地の場合は、固定資産税の額を抑えられる特例措置があり、住宅用土地は、課税標準額が最大1/6に減額されるのだ。正確に言うと、土地の200㎡までは1/6、それ以上の部分に関しては1/3という減額率になっている。例えば、400㎡の土地で課税標準額が1000万円だった場合、固定資産税の計算式は以下のようになる。

[(500万円×1/6)+(500万円×1/3)]×1.4%=固定資産税

 一方、200㎡の土地で課税標準額が1000万円だった場合はこちら。

(1000万円×1/6)×1.4%=固定資産税

 つまり、この特例措置の恩恵を最も大きく受けられるのは200㎡以下の住宅用土地であるということ。しかし注意して欲しいのは、実際に住宅が建っていない土地ではこの特例措置は受けられないということだ。将来の計画や立地条件にかかわらず、更地のままでは特例の恩恵は受けられない。住宅用土地を更地にした場合も同様。この場合は土地の固定資産税が大きく跳ね上がってしまう。

 また、土地の上に建つ家屋が“店舗兼住宅”の場合にはさらに条件が異なる。店舗兼住宅で、住居スペースの床面積が建物全体の延床面積の25%未満の場合、先ほどの特例措置は受けることができない。しかし、住居スペースが25%以上50%未満の場合は土地の半分だけ特例措置を受けられ、住居スペースが50%以上の場合は通常の住宅と同じように土地の全体で特例措置を受けられるのだ(*ただし、ビル・マンション等一定規模以上のものは内容が異なる)。つまり、住居スペースが全体の20%や45%程度になるような設計は、「もったいない」とも言える。それであれば、ほんの少し住居スペースを広げて25%もしくは50%の割合にする方が、土地の固定資産税に関して大きな節税となる。

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●取材協力/(株)祐和不動産鑑定士事務所 不動産鑑定士 阿部祐一郎

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